Ce mercredi 19 avril 2017, à l’occasion de la présentation de son étude sur le Logement: libérer un secteur essentiel pour l’économie et le pouvoir d’achat – la Fondation Concorde recevait Thierry Solère, Député des Hauts-de-Seine.
Ce petit-déjeuner débat a débuté par une introduction de Bernard Cadeau, Président du réseau ORPI et animateur du groupe de réflexion sur le logement. B.Cadeau a fait un état des lieux succinct du logement en France et de ses enjeux afin de présenter les cinq thèmes traités dans cette étude.
“Pour 1 Français sur 5, la question du logement peut influencer son choix dimanche prochain”
La politique du logement représente 44 milliards d’euros par an, c’est un sujet majeur qui revient régulièrement lorsque l’on écoute les Français évoquer leurs préoccupations principales.C’est également un sujet économique, source de création de richesse et d’emplois, pour chaque logement construit, deux emplois sont créés. Néanmoins, pendant cette campagne présidentielle, ce sujet a été obscurci voire oublié. B.Cadeau rappelle que la situation du logement en France est préoccupante, quand bien même le marché de l’immobilier ne s’est pas aussi bien porté depuis deux ans, il manque encore beaucoup de logements tant dans le parc social que privé. La solution principale, pour répondre à cette pénurie est de faire revenir les investisseurs privés, l’Etat n’étant plus à même de soutenir suffisamment ce secteur pour offrir un logement à tous.
La Fondation Concorde consciente et soucieuse des tensions budgétaires, propose des solutions concrètes qui n'entraînent pas de coûts supplémentaires pour les finances publiques.
Cette étude est l’aboutissement d’un travail collectif réunissant des experts qui ont axé celle-ci sur 5 thèmes principaux :
- Le statut du bailleur privé
- La mobilisation du parc privé existant
- Le passage du logement social au ménage social
- L’aide à l’accession à la propriété
- La diminution du coût de la construction en luttant contre la précarité énergétique
“Le logement soulève des sujets techniques mais compréhensibles pour les français, c’est leur quotidien”
T. Solère constate qu’en 20 ans, le coût du logement a considérablement augmenté aussi bien à la location qu’à l’achat. En raison de la progression globale des loyers, le taux d'effort pour le logement est en hausse de 27% en 10 ans pour l'ensemble de la population. Pour les jeunes âgés de moins de 30 ans, l'impact de la hausse des prix de l'immobilier est encore plus difficile à supporter puisqu'ils ont généralement des revenus moins élevés.
“La France, est le pays au monde qui redistribue le plus et les personnes les plus en difficultés ne sont pas mieux traités”
Alors que notre pays est frappé par le chômage de masse (plus de 6 millions de personnes) et la pauvreté (9 millions de Français vivent sous le seuil de pauvreté), les lois de gauche comme de droite, enrichies comme détricotées ont augmenté la règle de construction de logements sociaux arrivant à une situation de blocage sous ce quinquennat avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR. De ce fait, l’inflation législative, freine ce secteur et toute mesure qui crée de la norme ou de la sur-norme européenne diminue la quantité de logements privés.
Le logement a également un rôle non-négligeable en matière de cohésion sociale. Par exemple, depuis son arrivée, la Présidente de la Région Ile-de-France essaye de casser la logique de “ghetto”. De la sorte, la Région a arrêté de subventionner le logement social dans les villes dont le taux atteint déjà 70%. Dans ces villes l’enjeu futur n’est plus de socialiser le logement mais bien de permettre à ses habitants de trouver un emploi en favorisant la venue des entreprises. A contrario, d’autres régions sont en voie de désindustrialisation et ont une démographie décroissante, la loi SRU continue pourtant de leur imposer la construction de logements sociaux alors que nombre de ceux-ci sont vacants (exemple de la ville de Limoges). Il est donc nécessaire d’adapter notre politique du logement à la réalité du terrain.
Sur ce point, Thierry Solère partage la position de la Fondation Concorde, l’investissement doit être porté par des acteurs économiques privés, le statut de bailleur privé doit être la règle pour relancer la construction de logements. Il est devenu essentiel et imminent de retrouver leur confiance et sécuriser leur investissement en apportant des réponses au risque notamment par sa mutualisation – afin de remettre massivement des logements sur le marché.
“Les mesures proposées auront un effet massif et immédiat”
Au fil de la discussion, d’autres membres du groupe de réflexion ont pris la parole comme Clément Pitton – agent immobilier. Il affirme que la mise sur le marché de 200.000 à 300.000 logements sur le marché en deux ans, est possible principalement en assouplissant voire en supprimant certaines dispositions législatives. A ce titre, l’optimisation du parc existant est nécessaire et doit donc être favorisée, le parc est important; et immédiatement mobilisable à la différence de la construction dont les délais peuvent s’avérer longs, surtout dans les zones tendues où la construction est devenue plus difficile à mettre en oeuvre.
“Payer son loyer n’est pas facultatif, la règle doit être la responsabilité”
L’une des mesures phares est le passage du logement social au ménage social – aujourd’hui 70% des ménages français sont éligibles au logement social. L’objectif est d’attribuer au ménage social l’avantage loyer – c’est-à-dire le différentiel entre loyer social et loyer libre – sous la forme d’une allocation. Pour ce faire l'Etat réallouera l’enveloppe utilisée pour les subventions aux logements sociaux aux bénéficiaires ciblés. Avec ce budget, le locataire pourra alors librement choisir entre logement social et privé. L’objectif final est de re-solvabiliser les Français pour qu’ils puissent trouver un logement dans le parc privé.
Dans un souci de transparence, la Fondation Concorde s’est inspiré de la déclaration de patrimoine des parlementaires pour proposer que la liste des bénéficiaires de logements sociaux soit rendue publique.
“L’addition des impôts entre l’acquisition et la revente représente 56% du prix d’acquisition en France, contre 18% en Italie et 26% en Allemagne.”
Nicolas Pécourt, Directeur de la communication du Crédit Foncier, et membre du groupe de réflexion a lui souhaité mettre l’accent sur la pression fiscale.
Les DMTO sont trop élevés, ils constituent un frein à la mobilité des français et pénalise les primo-accédants qui ont un apport personnel faible. Ils créent une rigidité significative sur le marché du logement et jouent “un rôle de frein aux échanges comme tout coût de transaction”. La création de taux marginaux progressifs de DMTO avec une première tranche qui serait très faiblement imposée permettrait une plus grande fluidité du marché du logement et favoriserait l’accession pour les ménages modestes.
Par ailleurs, certains profils se voient largement freinés en matière d’accès à la propriété, alors que leurs revenus peuvent se révéler suffisants leurs emplois ne leurs offrent pas les fameuses garanties nécessaires. Pourquoi donc ne pas étendre la garantie du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale (FGAS) aux profils dit atypiques. Ce fonds a pour mission première de s’assurer que les emprunteurs qualifiés de modestes aient toujours accès au crédit à des conditions identiques à celles accordées aux autres emprunteurs. Il est à noter que le taux de défaut des prêts garantis par le FGAS est inférieur au taux de défaut de marché (0.2% contre 0.7%).
Enfin, le petit-déjeuner débat s’est achevé par un échange avec la salle, plusieurs questions ont été soulevées – notamment la question du droit de préemption, mais également la question des zones-tendues et des plateformes de location.